Videoüberwachung durch Mieter: Wann ist sie zulässig?

Videoüberwachung durch Mieter: Die rechtliche Lage

Immer mehr Mieter installieren eigenständig Kameras im Treppenhaus, auf dem Parkplatz oder vor der Wohnungstür. Die Motivation ist nachvollziehbar: Sie wollen sich und ihr Eigentum besser schützen. Doch sobald Bereiche außerhalb der eigenen Wohnung erfasst werden, gelten die Regelungen der DSGVO. Die Risiken sind erheblich.

Dieser Beitrag zeigt, unter welchen Voraussetzungen eine Videoüberwachung durch Mieter rechtlich zulässig wäre und warum sie in der Praxis fast immer gegen Datenschutzrecht verstößt.

Gilt die Haushaltsausnahme für Mieter?

Viele Mieter gehen davon aus, in ihrem privaten Raum frei über Videoüberwachung entscheiden zu können. Art. 2 Abs. 2 lit. c DSGVO nimmt tatsächlich personenbezogene Verarbeitungen zu persönlichen oder familiären Zwecken von der Anwendung der DSGVO aus.

Diese Haushaltsausnahme wird jedoch sehr restriktiv ausgelegt. Sie greift nur, wenn ausschließlich der rein private Bereich überwacht wird: das Wohnungsinnere oder ein klar abgegrenzter Privatgarten. Der EuGH hat klargestellt: Sobald sich eine Videoüberwachung auch nur teilweise auf Bereiche außerhalb der privaten Sphäre erstreckt, liegt keine persönliche oder familiäre Tätigkeit mehr vor.

Wo endet der private Bereich?

Filmt die Kamera eines Mieters über die Türschwelle hinaus, werden regelmäßig Treppenhäuser, Flure, Hauseingänge, Gemeinschaftsflächen oder Teile des öffentlichen Straßenraums erfasst. Der Mieter wird damit zum Verantwortlichen im Sinne von Art. 4 Nr. 7 DSGVO mit allen daraus folgenden Pflichten.

Welche Rechtsgrundlage kommt in Betracht?

Ist die DSGVO anwendbar, braucht es eine tragfähige Rechtsgrundlage nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO. Für Mieter kommen in der Praxis vor allem zwei Varianten in Betracht.

Einwilligung aller Betroffenen

Eine wirksame Einwilligung gemäß Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO setzt eine freiwillige, informierte und eindeutige Zustimmung aller Betroffenen voraus. Im Mietumfeld betrifft dies typischerweise Mitmieter, Besucher, Lieferanten, sonstige Hausnutzer und bei Erfassung des Gehsteigs sogar zufällige Passanten.

Das Einholen wirksamer Einwilligungen ist faktisch nicht umsetzbar. Ohne vollständige Datenschutzinformationen nach Art. 13 DSGVO ist eine Einwilligung ohnehin unwirksam. Ein privater Mieter wird weder entsprechende Hinweise vorbereiten noch dokumentieren.

Berechtigtes Interesse

Bleibt das berechtigte Interesse nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Mieter begründen dies typischerweise mit dem Schutz vor Einbruch oder Sachbeschädigung. Die Prüfung erfolgt dreistufig:

1. Berechtigtes Interesse

Ein Sicherheitsinteresse kann anerkannt werden, ein bloßes diffuses Unsicherheitsgefühl reicht aber nicht. Es braucht konkrete, objektivierbare Anhaltspunkte für eine tatsächliche Gefährdungslage: nachweisbare Einbruchsserien oder wiederholte Vandalismusschäden.

2. Erforderlichkeit

Videoüberwachung ist nur zulässig, wenn kein gleich geeignetes, milderes Mittel zur Verfügung steht. Im Mietkontext existieren zahlreiche Alternativen: verbesserte Schlösser, Bewegungsmelder mit Beleuchtung, mechanische Türsicherungen, Gegensprechanlagen oder ein vom Vermieter verantwortetes Sicherheitskonzept. Sind solche Maßnahmen möglich, scheitert es bereits an der Erforderlichkeit.

3. Interessenabwägung

Selbst bei konkreter Gefährdung und Erforderlichkeit folgt eine Interessenabwägung. Im Wohnumfeld überwiegen regelmäßig das allgemeine Persönlichkeitsrecht und das Recht auf informationelle Selbstbestimmung der Betroffenen. Alle Hausbewohner, Besucher und ggf. Passanten werden potentiell überwacht.

Was sagen die Gerichte?

Die Rechtsprechung zur Videoüberwachung im Wohnkontext ist sehr restriktiv. Auch wenn die Urteile überwiegend Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen, lassen sich die Grundsätze unmittelbar auf Mieter übertragen.

BGH: Verdeckte Überwachung unzulässig

Ein landeseigenes Wohnungsunternehmen ließ heimlich über vier Wochen den Eingangsbereich zweier Wohnungen per Kamera überwachen, um eine unzulässige Untervermietung nachzuweisen. Der BGH entschied, dass diese verdeckte Videoüberwachung das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzt (Urt. v. 12.03.2024, VI ZR 1370/20). Im Wohnbereich überwiegen in der Regel die Schutzinteressen der Bewohner.

EuGH: Konkrete Gefahr erforderlich

Eine rumänische Wohnungseigentümergemeinschaft installierte per Mehrheitsbeschluss Kameras in Treppenhaus und Eingangsbereich nach nachweislichen Diebstählen, Einbrüchen und Vandalismus. Der EuGH erkannte den Schutz des Eigentums als berechtigtes Interesse an, verlangte dafür aber ein reales, aktuelles Sicherheitsproblem (Urt. v. 11.12.2019, C-708/18). Bloß theoretische Befürchtungen reichen nicht.

OLG Köln: Heimliche Überwachung unverhältnismäßig

Eine Vermieterin brachte nach Beschädigungen an Waschmaschinen eine versteckte Kamera in der Gemeinschaftswaschküche an. Das Gericht hielt die verdeckte Videoüberwachung für unzulässig (Urt. v. 05.07.2005, 24 U 12/05). Selbst bei tatsächlichen Schäden rechtfertigt das nicht ohne Weiteres eine heimliche Videoüberwachung. Eine rein präventive Überwachung ist erst recht unzulässig.

Welche DSGVO-Pflichten treffen Mieter?

Wer Videoüberwachung durchführt, muss sämtliche Pflichten der DSGVO erfüllen.

Informationspflichten nach Art. 13 DSGVO

Betroffene müssen vor Betreten des überwachten Bereichs über Verantwortliche, Zwecke, Rechtsgrundlage, Speicherdauer und ihre Rechte informiert werden. Üblich ist ein zweistufiges Modell aus gut sichtbarem Hinweisschild und ausführlichen Datenschutzhinweisen per Aushang oder QR-Code. Private Mieter setzen dies selten um, obwohl schon das Fehlen dieser Informationen ein eigener Verstoß ist.

Weitere Pflichten

Eine Datenschutz-Folgenabschätzung nach Art. 35 DSGVO kann erforderlich sein, etwa bei systematischer Überwachung öffentlich zugänglicher Bereiche. Auch technisch-organisatorische Maßnahmen nach Art. 32 DSGVO werden regelmäßig nicht umgesetzt: Zugriffsbeschränkungen, sichere Speicherung, Verschlüsselung oder kontrollierte Nutzung von Cloud-Diensten.

Eine Aufbewahrung der Aufnahmen ist in der Regel nur für 72 Stunden zulässig. Welcher Mieter setzt schon ein Löschkonzept um?

Welche Risiken bestehen für Vermieter?

Betroffene können sich bei der zuständigen Aufsichtsbehörde beschweren. Diese verfügt nach Art. 58 DSGVO über verschiedene Befugnisse gegenüber dem Mieter als Verantwortlichem, von Verwarnungen bis Bußgeldern.

Aber auch der Vermieter steht im Rampenlicht: Relevant ist insbesondere die Frage einer gemeinsamen Verantwortlichkeit im Sinne von Art. 26 DSGVO. Dann wären Vermieter und Mieter gemeinsam für die Einhaltung der DSGVO verantwortlich und könnten gegenüber Betroffenen gesamtschuldnerisch haften.

Eine gemeinsame Verantwortlichkeit setzt voraus, dass beide Seiten die Zwecke und Mittel der Verarbeitung mitbestimmen. Kritisch wird es, wenn der Vermieter die Videoüberwachung durch Mieter duldet, ihr zustimmt oder die Aufnahmen selbst nutzt.

Es handelt sich hierbei um eine rechtliche Grauzone. Spezielle Rechtsprechung für diese Konstellation fehlt. Um kein Risiko einzugehen, sollten Vermieter daher proaktiv gegen eine eigenmächtige Videoüberwachung ihrer Mieter vorgehen.

Fazit: Videoüberwachung in den meisten Fällen unzulässig

Videoüberwachung durch Mieter ist in der Praxis fast immer unzulässig. Die Haushaltsausnahme der DSGVO greift nur in sehr engen Grenzen, eine tragfähige Rechtsgrundlage fehlt meist, und zentrale Pflichten wie Datenschutzhinweise und technische Schutzmaßnahmen werden von Mietern typischerweise nicht erfüllt.

Nur in seltenen Ausnahmefällen kann eine Videoüberwachung zulässig sein: bei konkreten, dokumentierten schweren Straftaten, nach Ausschöpfung milderer Mittel und bei klar begrenzter, DSGVO-konformer Ausgestaltung.

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Hinweis: Dieser Beitrag wurde mit KI-Unterstützung erstellt.